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Residencial real estate investing es una actividad que ha encerado y disminuyó dramáticamente en popularidad en los últimos años. Irónicamente, siempre parece que hay un montón de gente saltando a bordo con inversiones como acciones, oro y bienes raíces cuando el mercado va hacia arriba, y saltando el vagón y realizando otras actividades una vez el mercado haya aplastamientos. De manera que es la naturaleza humana, pero también significa mucho de inversores inmobiliarios están dejando dinero sobre la mesa.
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Comprender la dinámica de su mercado de inversión inmobiliaria, y actuando en contra del resto del mercado, a menudo puede hacer más dinero, mientras también se pegan a la inmobiliaria invertir fundamentos.
Real estate investing, si usted está comprando una propiedad residencial o comercial, no es un escenario de hacerse ricos rápido. Asegúrese de que usted puede hacer dinero rápido flipping casas, si es su bolsa, pero es una actividad de tiempo completo, no una inversión de pasivo a largo plazo. La palabra "inversión" implica que ustedes están comprometidos con la actividad a largo plazo. A menudo, es lo que se necesita para hacer dinero en bienes raíces.
Así, mientras los expertos están llorando sobre el desplome del mercado inmobiliario residencial, y los especuladores se preguntan si esta es la parte inferior, debemos volver a los fundamentos de la residencial real estate investing y aprender cómo hacer dinero invirtiendo en bienes raíces a largo plazo, en buenos mercados, así como de mala.
Un regreso a los fundamentos de la residencial Real Estate Investing
Cuando inmobiliario va hacia arriba, hasta, up, invertir en bienes raíces puede parecer fácil. Todos los buques ascenso con una marea, y aun si has comprado un trato con la no equidad y sin flujo de efectivo, todavía se puede hacer dinero si estás en el lugar correcto en el momento adecuado.
Sin embargo, es difícil para el mercado sin un montón de investigación y conocimiento del mercado. Una mejor estrategia es asegurarse de que usted entiende los centros de cuatro beneficio para inversión inmobiliaria y asegúrese de que su próximo contrato de inversión inmobiliaria toma todo esto en cuenta.
¿Flujo de efectivo – cuánto dinero aporta la propiedad residencial de ingresos cada mes, después se pagan los gastos? Esto parece que debería ser fácil calcular si sabes cuánto la renta es y cuánto el pago de la hipoteca. Sin embargo, una vez factor en todo lo que va a cuidar una propiedad de alquiler – cosas como vacantes, gastos, reparación y mantenimiento, publicidad, contabilidad, honorarios legales y similares, comienza a sumar realmente. Me gusta utilizar un factor de aproximadamente el 40% de la NOI para estimar mis gastos de propiedad. Utilizar el 50% de la NOI como mi meta ballpark para servicio de la deuda. Deja el 10% de la NOI como beneficio para mí. Si el acuerdo no satisface esos parámetros, desconfío.
Reconocimiento – tiene la propiedad de subir de valor, mientras que la propia ha sido históricamente la parte más rentable de poseer bienes raíces. Sin embargo, como hemos visto recientemente, inmobiliaria puede también pasar a valor, demasiado. Apalancamiento (préstamo de su banco en este caso) es una espada de doble filo. Puede aumentar su tasa de retorno si usted compra en un área de apreciación, pero también puede aumentar su tasa de pérdida cuando su propiedad se ponga en valor. Con una inversión de propiedad realista, de bajo riesgo, planea mantener su propiedad de inversión inmobiliaria durante al menos 5 años. Esto debería darle la capacidad para enfrentar los altibajos en el mercado para que pueda ver en un momento cuando tiene sentido, desde un punto de vista del beneficio.
Pago de deuda hacia abajo – cada mes cuando le hacen que el pago de la hipoteca al Banco, una pequeña porción de la misma va a reducir el saldo de su préstamo. Debido a la forma en que están estructuradas las hipotecas, un préstamo normalmente amortizing tiene una muy pequeña cantidad de pago de la deuda hacia abajo al principio, pero si logra mantener el préstamo en lugar de un número de años, verá que cuando usted se acerca al final del término del préstamo, más y más de su principio está siendo utilizado para retirarse de la deuda. Por supuesto, todo esto asume que tienes un préstamo amortizing en primer lugar. Si usted tiene un préstamo de interés solamente, sus pagos serán inferiores, pero no dispondrá de cualquier pago de préstamo hacia abajo. Me parece que si estás planeando celebrar la propiedad durante 5-7 años o menos, tiene sentido mirar un préstamo de interés solamente, ya que el pago de la deuda que se obtendrían durante este tiempo es mínimo y puede ayudar a su flujo de efectivo que tiene un préstamo de interés solamente, como ajustes de la tasa de interés hacia arriba no aumentan sus pagos antes de lo esperaban y arruinan su flujo de efectivo. Si usted planea aferrarse a la larga de propiedad, o tiene un gran interés, tiene sentido para obtener un préstamo entraña que eventualmente reducir el saldo de su préstamo de inversión y hacerla desaparecer. Asegúrese de que ejecutar los números en su Inmobiliaria invertir estrategia para ver si tiene sentido para obtener un préstamo de tasa fija o un préstamo de interés solamente. En algunos casos, puede tener sentido refinanciar su propiedad para aumentar su flujo de efectivo o su tasa de retorno, en lugar de venderlo.
Cancelaciones – de impuestos para la persona correcta, cancelaciones de impuestos pueden ser un gran beneficio de invertir en bienes raíces. Pero no son la panacea que a veces están hechas para ser. Individuos que son afectados con el AMT (impuesto mínimo alternativo), que tiene muchas propiedades pero no son profesionales de bienes raíces, o que no están activamente involucrados en sus inversiones de bienes raíces pueden encontrar que se cortan de algunos de los fiscales más dulces proporcionados por el IRS. Aún peor, los inversores que se enfoque a corto plazo de inmuebles ofertas como flips, rehabs, etc. tienen sus ingresos tratados como ingresos limpia. Corto plazo tasa de impuestos de ganancias de capital que pagan es igual (alta) pagarían si ganaban los ingresos en un trabajo de W-2. Tras muchos inversores consiguió quemada en la década por el impuesto de ley de reforma, mucha gente decidió que era una mala idea invertir en bienes raíces para los fiscales. Si usted califica, pueden ser un centro de gran beneficio, pero en general, se les deben considerar el glaseado sobre el pastel, no el pastel en sí mismo.
Cualquier residencial real estate investing que se levanta bajo el escrutinio de este objetivo orientado a fundamentos, debe mantener su cartera de bienes raíces y su bolsillo sano, si la residencial real estate investing mercado sube, hacia abajo o hacia los lados. Sin embargo, si se puede utilizar las tendencias del mercado inmobiliario para darle un impulso, es justo, demasiado. La clave es no depender de cualquier una "estrategia" para intentar darle ganancias sobredimensionadas. Sea realista con sus expectativas y palo a los fundamentos. Comprar propiedad puede permitirse y planea permanecer invertido a largo plazo.
Emily Cressey autor es un residencial real estate investing entrenador, inversor y agente inmobiliario vive en Seattle, Washington.
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